財(cái)聯(lián)社10月23日訊（編輯 楊斌）盡管權(quán)益市場(chǎng)近期火熱，但權(quán)益屬性逐漸突出的REITs市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，保障房項(xiàng)目領(lǐng)跌市場(chǎng)。相對(duì)而言，REITs一級(jí)市場(chǎng)延續(xù)火熱，財(cái)聯(lián)社注意到，近期一單水利REIT以106倍的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高。機(jī)構(gòu)提醒，后續(xù)可關(guān)注三季報(bào)，以及部分前期回調(diào)板塊的配置機(jī)會(huì)。

9月23日以來(lái)，中證REITs全收益指數(shù)先升后降，下跌0.05%。十一長(zhǎng)假歸來(lái)，指數(shù)下跌了0.70%，已上市的45單項(xiàng)目中，28單下跌。近期，產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目特別是多個(gè)保障房項(xiàng)目跌幅居前。

圖：10月以來(lái)跌幅居前的REITs項(xiàng)目

（資料來(lái)源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

中泰證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，近期受強(qiáng)力的政策支持及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，股票市場(chǎng)企穩(wěn)回升，對(duì)REITs市場(chǎng)資金具備一定虹吸效應(yīng)。建議投資者關(guān)注宏觀環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本面改善等帶來(lái)的機(jī)會(huì)，需注意防范回撤風(fēng)險(xiǎn)。

另有權(quán)益策略分析師指出，十月股票市場(chǎng)劇烈震蕩，走勢(shì)分化。持續(xù)走強(qiáng)的是科技題材，而高股息、紅利策略相對(duì)較弱，與紅利股屬性相近的REITs資產(chǎn)總體表現(xiàn)平淡。

另外，公募REITs可被用于央行互換便利質(zhì)押，可能對(duì)REITs帶來(lái)何種影響？

10月18日，央行創(chuàng)設(shè)了證券、基金、保險(xiǎn)公司互換便利（SFISF）。符合條件的機(jī)構(gòu)以債券、股票ETF、滬深300成分股、公募REITs等為抵押，從央行換入國(guó)債、央票等高流動(dòng)性資產(chǎn)。通過(guò)這項(xiàng)工具獲取的資金只能投向資本市場(chǎng)，用于股票、股票ETF的投資和做市。

“SFISF工具的核心訴求是增強(qiáng)機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性，支持股票市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展?！鄙鲜龇治鰩煴硎?，“公募REITs等資產(chǎn)向央行抵押后不能出售，且到期后歸還機(jī)構(gòu)，并不會(huì)改變市場(chǎng)原來(lái)的供需格局?！?/p>

相對(duì)而言，REITs一級(jí)市場(chǎng)更火熱，數(shù)量與類(lèi)型的擴(kuò)容持續(xù)推進(jìn)。10月17日，銀華基金發(fā)布公告稱，銀華紹興原水水利REIT在網(wǎng)下詢價(jià)階段擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為137.84億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的106.07倍，創(chuàng)下今年公募REITs新品網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新高，于10月21日提前結(jié)束募集。此外，華夏南京交通高速公路REIT、招商公路高速公路REIT均宣布公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模超過(guò)初始募集規(guī)模上限，對(duì)公眾投資者發(fā)售部分進(jìn)行比例配售。

平安證券固收首席劉璐認(rèn)為，穩(wěn)步擴(kuò)容仍是近期REITs的主要事件。7月以來(lái)發(fā)行的REITs以產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流為主，銀華紹興原水水利REIT是近4個(gè)月以來(lái)首單公用事業(yè)類(lèi)型的REIT，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高反映出市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)金流穩(wěn)定的REITs有較強(qiáng)的配置需求。

對(duì)于后續(xù)的REITs配置，三季報(bào)的重要性開(kāi)始提升，部分此前調(diào)整的板塊迎來(lái)機(jī)會(huì)。

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，后續(xù)若股債市場(chǎng)日度振幅邊際減小、結(jié)構(gòu)性增強(qiáng)，疊加REITs三季報(bào)業(yè)績(jī)期臨近，REITs市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)或重歸基本面，各業(yè)態(tài)微觀業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性與潛在宏觀經(jīng)濟(jì)政策支撐預(yù)期或?qū)⒐餐饔糜谑袌?chǎng)定價(jià)，近期有一定回調(diào)的板塊或有估值修復(fù)機(jī)會(huì)。

劉璐認(rèn)為，相較于權(quán)益、轉(zhuǎn)債在政策博弈下的高波動(dòng)，REITs市場(chǎng)較為平靜。今日，招商蛇口保障房REIT將上市，供給或?qū)υ摪鍓K繼續(xù)形成壓力。建議配置型資金繼續(xù)跟隨供給潮配置，REITs三季報(bào)將陸續(xù)發(fā)布，交易型資金可自下而上博弈業(yè)績(jī)可能超預(yù)期的標(biāo)的。

中金公司研究部房地產(chǎn)與REITs分析師孫元祺在四季度金融市場(chǎng)展望策略會(huì)上指出，部分安全資產(chǎn)估值或已階段性過(guò)頂（如保租房），可開(kāi)始著眼關(guān)注部分前期跑輸資產(chǎn)的潛在重估機(jī)會(huì)。可在產(chǎn)權(quán)類(lèi)和經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)之間做更均衡的配置，關(guān)注部分消費(fèi)類(lèi)資產(chǎn)的配置價(jià)值。